Формат районного торгового центра, или, как их называют на рынке, «районника», привлекает многих инвесторов. Тенденция последних пяти лет: за товарами повседневного спроса и набором необходимых услуг жители крупных городов идут в торговые центры, расположенные в шаговой доступности от дома. Как открыть такой центр и привлечь инвестиции?
Рассказывает Дарина Солодкова, основатель ГК Renton Yard, эксперт по инвестициям в недвижимость.
«Районники» в российском ритейле занимают всё более видное место. По данным Knight Frank, в прошлом году средняя площадь всех заявленных торговых центров в России составила 10 500 кв. метров. Этот масштаб торговли — местечковый, районный — становится «тихой гаванью» для многих инвесторов в торговую недвижимость. Районные ТЦ можно построить быстро и с относительно небольшими вложениями.
Открыть районный торговый центр можно в любом подходящем строении, переоборудовав его. Чаще всего это бывшие административные и производственные здания, столовые или объекты для проведения досуга, например, дома культуры или старые советские кинотеатры.
Районный торговый центр обычно компактен — его арендная торговая площадь составляет от 2,5 до 14 тыс. кв. метров. Кстати, называют такие ТЦ районными не только потому, что они расположены в том или ином районе, но и из-за небольшой площади. Бывают случаи, когда ТЦ площадью 400 кв. метров тоже расположены в каком-то конкретном районе, но их «районниками» не называют.
Строить такие объекты с нуля далеко не всегда экономически целесообразно, проще приобрести готовое здание и отремонтировать его. Цену покупки объекта под районный торговый центр можно приблизительно определить на уровне 60 тыс. руб. за кв. метр.
Кто в «районнике» живёт - подбор арендаторов
Перед тем как приобрести здание, нужно провести предброкеридж и определить пул арендаторов с учетом особенностей местной целевой аудитории ТЦ, потому что ходить в него будут в основном те, кто живет не более чем в 15 минутах ходьбы. Проводить предброкеридж до покупки объекта можно, предлагая презентацию потенциальным арендаторам в ходе точечных опросов.
Планирование пула арендаторов требует предварительной аналитики рынка. Нужно провести геоаналитику, изучив заведения, расположенные в 500 метрах — километре от объекта. Это позволит оценить конкурентную среду. Особое внимание нужно обратить на стрит-ритейл — основной конкурент районных ТЦ.
Первые этажи жилых зданий в последнее время изобилуют качественными магазинами и кафе — «перетянуть» их аудиторию в ТЦ будет не просто. Поэтому нужно внимательно оценить район, в котором планируется открыть объект: если там много новой качественной жилой застройки, то будет сложно заполнить ТЦ.
Состав арендаторов районного ТЦ уже традиционен: это салон красоты, аптека, салон связи, зоомагазин, магазин хозтоваров и магазин со сниженными либо фиксированными ценами, большой магазин для мам и малышей, косметический магазин, точки бытовых услуг. На втором этаже объекта можно расположить различные школы, компьютерный клуб, возможно, шоу-румы онлайн-ритейлеров и кафе. В подвальном помещении — «нарезку» кладовых, кухни для ресторанов, работающих только с доставкой.
Самое важное, конечно, найти якорного арендатора, которым в большинстве случаев становится продуктовый супермаркет. Из перечня продуктовых сетей лучше выбрать не жесткий дискаунтер, а ритейлера среднего уровня — полноформатный супермаркет. Такой магазин привлечет более широкую аудиторию. Расположить его логично на первом этаже торгового центра. Якорный супермаркет при этом должен соответствовать стандарту по розничному товарообороту (РТО) — минимум 400 тыс. рублей в день. А также быть готовым платить аренду на уровне 1800—1900 руб. за кв. метр.
Прежде чем принять решение о приобретении объекта, необходимо заручиться предварительным согласием на открытие в новом ТЦ не менее чем у 60% будущих арендаторов и на 99% быть уверенным в том, что якорный арендатор выполнит договоренности и откроется.
Самый ответственный этап
После того как определен пул арендаторов и сделана предварительная планировка их размещения, рассчитывается финансовая модель работы объекта. Это один из самых важных и сложных этапов в проекте районного ТЦ.
Распространенная ошибка покупателей торговой недвижимости — неверная оценка будущих вложений. Обустроить площадь в 2,5—3 тыс. кв. метров можно, потратив и 30, и 60 млн рублей. И в обоих случаях вам пообещают всё сделать «красиво».
Для инвестора выбор строительных подрядчиков, которые сделают районный ТЦ привлекательным для покупателей, а не безликой серой коробкой, — ответственный момент. Почти половина всех потенциальных проблем при реализации проекта районного ТЦ, скорее всего, будет связана именно со строительно-монтажными работами.
Чтобы снизить риски, лучше наладить контакты с 4-5 подрядчиками, пригласить их на площадку и обговорить все детали. Для начала, например, сделать расчет стоимости отделки фасада разными материалами. Сложность в том, что подрядчикам свойственно завышать сметы, поэтому инвестору необходимо самому разбираться в их документации и доказывать, что те же работы можно провести и с меньшими затратами. Ситуация на рынке такова, что строительные организации зарабатывают на процессе, а результат работы для них на втором месте. А для инвестора затраты на ремонт объекта — это примерно треть общей суммы, в которую обходится покупка (если речь идет об объекте площадью 2,5 тыс. кв. метров, то стоимость покупки — 150 млн рублей, из них минимум 50 млн придется потратить на ремонт). Плюс учитываем затраты на эксплуатацию и охрану объекта, пока идет ремонт.
Но вот приходит радостный момент: сметы изучены, споры завершены, ремонт окончен и пошли арендные платежи. Торговый центр с арендопригодной площадью 2 000 кв. метров способен приносить инвестору 3 млн рублей дохода в месяц. Разумеется, необходимо учитывать налогообложение — НДС, налог на имущество и другие налоговые платежи.
